Persiste la desconfianza ciudadana en el Registro Público de la Propiedad y...

Persiste la desconfianza ciudadana en el Registro Público de la Propiedad y Comercio

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Pese a que ocupa el 2.5 por ciento del problema que se enfrenta en el sector inmobiliario y del comercio, el Registro Público de la Propiedad y de Comercio (RPPyC), que dirige Benita Hernández Cerón, sigue siendo una de las dependencias de gobierno de la Ciudad de México, que más desconfianza tiene la ciudadanía, pese a que por medio de el se formaliza la adquisición de un terreno o propiedad legalmente.
Desde la administración pasada en la metrópoli se inició con el proceso de modernización del RPPyC para dar solución a este problema, incluso recientemente dio a conocer a los capitalinos la implementación de una alerta inmobiliaria para poder dar certeza jurídica sobre el derecho de propiedad de inmuebles de los habitantes del Distrito Federal; sin embargo, existe el riesgo de que ocurran actos que vulneren la integridad del patrimonio de los ciudadanos, y que éstos tomen conocimiento de dichos actos cuando ya hayan sido inscritos para surtir efectos ante terceros, en muchas ocasiones debiendo someterse a procedimientos legales ante las diferentes instancias judiciales.

Su función que no ha sido del todo cumplida es brindar seguridad jurídica a los actos de compra-venta del sector inmobiliario, pero su desempeño tradicionalmente esto no ha sido posible cristalizar, persistiendo este problema y dando un pésimo servicio generalmente.

El proceso para obtener información acerca del estado en que se encuentran los terrenos o inmuebles, con todo y modernización para algunas familias sigue siendo caro, el proceso electrónico no del todo le es comprensible o de plano tedioso y al acudir personalmente para cumplir el trámite, se encuentran con qué hay que “darle para el refresco” a los encargados para que entren y les agilicen el procedimiento.

A pesar de las medidas adoptadas aún persisten los fraudes en este ámbito, en especial con las compras ventas, que en varios casos una propiedad ha sido vendida hasta en dos o tres ocasiones, y los compradores a pesar de contar con las escrituras de las mismas, enfrentan problemas para acreditar su propiedad, o se encuentran en proceso de investigaciones judiciales en el ámbito federal y local, hasta ser invadidas por organizaciones pro vivienda, que mantienen un redituable negocio obteniendo información “debajo del agua” de algunos funcionarios capitalinos para seguir engrosando sus bolsillos.

Esto persiste a pesar de que el RPP busca evitar fraudes, en teoría una vez que se presenta el documento o una escritura para su registro se revisa para conocer los antecedentes de propiedad, y corroborar que existir una correspondencia entre los datos que se tienen verificados de éste con el que se tiene registrado, en cuanto a titular registral, descripción del inmueble, medidas, superficie, colindancias, entre otros aspectos.

Además de que se revisa que se cumplan otros requisitos, que otras leyes requieren, como los certificados de libertad de gravamen, uso de suelo, pagos de impuestos y pagos por derechos de registro, y es que generalmente el comprador de un inmueble piensa quela compra-venta termina cuando paga el inmueble adquirido, le entregan la documentación respectiva y para garantizarla la formaliza mediante un contrato privado ante un abogado, situación que no le da una certeza jurídica de posesión.

Otro aspecto al dilema es que en algunos casos de compra venta de inmuebles fraudulenta se han visto involucradas las notarías, ya que ellas son las que generan la documentación que da legalidad a la acción,  es decir, son las autoras del documento que es objeto de registro, posteriormente manda el documento al Registro Público, éste lo inscribe y con eso crea en la sociedad la obligación de conocer lo que se hizo en términos notariales, pero ese es otro tema.

Durante el sexenio del presidente Vicente Fox Quesada se financió la adquisición de aproximadamente cuatro millones de viviendas, lo que significa igual número de inscripciones de operaciones de compra venta en los RPP, a esto se le agregó las operaciones del mercado de vivienda usada, que ascienden a por lo menos el doble de lo anterior, en esa época se decía que  en cuatro años se han inscrito por lo menos ocho millones de operaciones.

Esto generó preocupaciones en los sectores financiero y bancario sobre los RPP locales, ya que antes de garantizar un título de propiedad mediante una escritura notarial que exista en un RPP de un nivel de estabilidad cercano a 100 por ciento. Y esto porque puede haber casos excepcionales donde una sentencia judicial puede acreditar que el título era nulo por razones muy determinadas, esto se ve en los cambios de nombre de la propiedad, hay expedientes que datan de los años de 1960 y 1970 con ese problema en Iztapalapa.

Los problemas que enfrenta la gente en el RPP

Son pocas las personas que conocen o han ido a un RPP,  la mayoría de las personas que han realizado operaciones inmobiliarias coinciden en señalar que en ellas se encontraron con desorden, mala conservación de documentos, lentitud en los trámites y corrupción. Sin embargo, esta situación está cambiando por el Programa de Modernización que se inició en el año 2003 y cuyos frutos empiezan a verse en algunas entidades federativas.

El entonces director del RPP Héctor Muñoz Ibarra refirió que la finalidad del organismo es dar publicidad a determinados actos jurídicos que requieren de ello para ser oponibles a terceros, “hay muchos problemas de distinto tipo, el primero es que no se les ha dado la importancia que tienen a nivel nacional. Los RPP para los gobiernos de los estados suelen ser fuentes de recaudación importante, pero buena parte de los recursos que captan en el registro no se reinvierte en el mismo”, explicó el asesor de instituciones financieras, entidades gubernamentales y organismos internacionales”.

Apuntó, eso trae personal mal pagado, atraso tecnológico muy importante, problemas de control interno y corrupción, ésta se puede dar tanto dentro del organismo como por parte de organizaciones que operan fuera del Registro, pero que operan alrededor de él, organizaciones no institucionales, no oficiales.

Refirió que existen RPP tardanzas, por ejemplo de tres o cuatro meses para hacer un trámite registral que debería tardar dos o tres días. Otras entidades tienen problemas más grandes que pueden llegar incluso a la expedición de certificados o títulos de propiedad falsos, apócrifos o de sustitución de documentos en complicidad con personal de archivos o notarías, lo que retrata  un crimen organizado que tiene un efecto muy profundo sobre el mercado de bienes raíces.

Opinó que el RPP más grande que maneja mayores montos y volumen, y por lo tanto está expuesto a mayores problemas, es el de la Ciudad de México.

Impactantes cifras da diagnóstico de corrupción en el sector inmobiliario

La organización “Mexicanos contra la Corrupción y la Impunidad” a través del diagnóstico de corrupción inmobiliario refirió que en el estudio realizado en periodo que comprende noviembre de 2017 y febrero de 2018, estableció que el marco jurídico del desarrollo inmobiliario en la Ciudad es difuso y complejo ya que se conforma de por lo menos, ocho instrumentos entre leyes, códigos, reglamentos y programas. Adicionalmente, documentos rectores como el Programa General de Desarrollo Urbano y algunos de los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano no han sido actualizados en mucho tiempo, y resultan obsoletos.

Esto ha propiciado la aplicación de otros instrumentos que permiten modificar los usos de suelo, entre ellos, las Normas Generales de Ordenación, la Transferencia de Potencialidad y los Sistemas y Polígonos de Actuación. Este régimen, aunque legal, abona a la confusión y desconfianza de los ciudadanos hacia el desarrollo inmobiliario, pues se percibe una multiplicidad de excepciones que atenta contra el ordenamiento y la conservación territorial.

Detalló que la cantidad de trámites, la multiplicidad de autoridades involucradas y el complejo y difuso marco jurídico no sólo propician la corrupción sino que también diluye las responsabilidades. Esta situación hace prácticamente imposible la rendición de cuentas y fomenta la impunidad en el sector.

Indicó que por medio de entrevistas presenciales, talleres y encuestas en línea. 94% de los entrevistados declaró haber sido víctima de corrupción y de extorsión, pero sólo 36% afirmó haber denunciado, las principales razones para no hacerlo fueron desconfianza en las autoridades y considerar que la denuncia no sirve, aunado a la impunidad con la que algunos funcionarios pasan de un cargo público a otro, a pesar de ser señalados por actos de corrupción.

Para los desarrolladores, los municipios o Alcaldías son las autoridades que más se vinculan con actos de corrupción en el sector inmobiliario, incluyendo en un menor porcentaje a Registro Público de la Propiedad, lo que mantiene la corrupción y el mal servicio en este organismo, pese a los intentos de modernización y nuevas herramientas para combatir la impunidad está sigue prevaleciendo.

Hace cuatro años el entonces gobierno del Distrito Federal presentó el portal Trámites CDMX, con el que busca evitar la corrupción y gestiones innecesarias, así como la solicitud irregular de documentos, en su primera etapa, se tendría la la información sobre los requisitos acerca de 2 mil 385 trámites y fue desarrollado con apoyo del gobierno británico.

El programa permitió según las autoridades capitalinas que de 5 mil trámites que se tenían, se realizó una simplificación y quedaron 2 mil 385 relacionados con áreas como agua potable y servicios hidráulicos, anuncios, asistencia social, construcciones y obras, cultura y recreación, deporte, medio ambiente, Registro Público de la Propiedad y Registro Civil, entre otros.

El gobierno capitalino pasado aseguraba que “es una plataforma muy importante, se trata de ordenar la casa, de combatir la corrupción porque el ciudadano va a saber, cuando lea estos trámites, exactamente qué es lo que requiere, no le van a poder inventar, no le van a poder decir que falta un pago, un documento o que se vaya a conseguirlo y que si no quiere tardarse tanto, ahí se lo consiguen. Ya va a saber exactamente qué es lo que requiere”, sin embargo, quedó en meras intenciones.